Рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и особых экономических зон - 2017

Сергей Ермак

Аналитический доклад

Таблица для скачивания

Краткая онлайн-таблица

Мнение участника рынка

Методика рейтинга

Аудит методики рейтинга от компании "Эрнст энд Янг"

Аналитический доклад "Рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон - 2017"

Последние пять лет тема создания специализированных промышленных площадок не выходит из повестки дня. Их формирование — одно из базовых условий улучшения инвестиционного климата и привлечения капитала. Предполагается, что территории компактного размещения предприятий могут стать точками роста региональной и национальной экономики.

В прошлом году Ассоциация индустриальных парков (АИП) собрала информацию более чем о 700 проектах. Путем анкетирования и экспертного опроса было отобрано около сотни действующих площадок, соответствующих национальному стандарту.

Казалось бы, сто парков и зон — это не так уж много (например, в Китае создано более полутора тысяч индустриальных площадок). Однако даже в таком количестве специализированных территорий ориентироваться довольно сложно. Как заметила директор по аренде и маркетингу Radius Group (девелопер ИП «Южные врата») Анна Сорокина, инвестору порой непросто разобраться, чем парки отличаются друг от друга помимо географического положения и названия: «Укрупненно парки делятся на brownfield и greenfield. Однако под определение brownfield попадают и построенные в позапрошлом веке кирпичные мануфактуры с устаревшей инфраструктурой, и новые индустриальные помещения с суперсовременной инженерией. Такая же ситуация и с greenfield-проектами. В одну категорию попадает и “поле”, иногда даже без полученных технических условий на сетевые подключения, и действующий парк со всеми коммуникациями и резидентами, уже запустившими производства».

Разброс предложения препятствует корректному сравнению вариантов и делает процесс выбора мучительным. Эта гипотеза стала основанием для составления нашего рейтинга. Создавая его, мы хотели оценить уровень привлекательности и дружелюбности относительно больших индустриальных площадок, дать крупному или крепкому среднему инвестору первоначальный ориентир для выбора места размещения производства.

Мы прекрасно понимаем, что сравнивать индустриальные парки и ОЭЗ между собой — задача нетривиальная: слишком разные у них приоритеты и характеристики. Именно поэтому мы попытались максимально сблизить объекты ранжирования и сузить выборку. Так, из рассмотрения исключены создаваемые площадки, так как достоверно оценить предлагаемые ими услуги в принципе невозможно. Одновременно нам пришлось установить минимальные параметры по размеру территорий: 40 га для greenfield-проектов и 50 тыс. кв. метров для brownfield.

Интегральный балл выводился на основе оценки 29 параметров, разбитых на шесть групп: услуги управляющей компании, местоположение, стоимость ресурсов, предлагаемые льготы, работа с резидентами и характеристики региона локации. Площадки с близкими результатами мы объединяли в классы (АА — наиболее привлекательные парки, С — наименее привлекательные).

Важное замечание: при сборе информации мы решили поставить себя на место предприятия, интересующегося размещением в том или ином парке, и опирались исключительно на открытые источники (сайты парков, информация АИП, Геоинформационной системы индустриальных парков и т.д.). И потому площадки, по которым мы никак не могли обнаружить, например, стоимость земли или аренды помещений, получали за эти пункты 0 баллов.

И еще две небольшие оговорки.

1. При расчете удаленности индустриальных площадок от городов и логистических хабов за минимальное значение бралась 1.

2. При оценке региона локации мы присудили 12 баллов московским паркам (при максимуме 10) и исключили их из расчетов. Причина проста: столица в несколько раз или на порядки обгоняет прочие российские территории. Вместе с тем высокие показатели в ряде случаев связаны лишь с формальной регистрацией компаний на территории Москвы.

Триумф Татарстана

Всего в рейтинг попали 76 парков. Для сравнения, в базе данных Геоинформационной системы индустриальных парков (ГИСИП) сегодня содержится информация о 99 действующих площадках (всего работает, строится и задумано 196). 31 площадка организована на базе действующих или когда-то работавших предприятий, 43 ИП являются greenfield-проектами. Две территории («Орел» и Ангарский технопарк) совмещают признаки обоих типов.

Среди регионов лидерами по представленности в рейтинге являются Калужская и Московская области. В них расположено по семь площадок, причем все они возникли в «чистом поле» (в сумме это 4100 и 2500 га соответственно). Второе место делят Татарстан и Ульяновская область (в каждом по пять проектов). Вряд ли для кого-то эта информация станет открытием. Четыре перечисленные территории постоянно приводятся в качестве примера лучших практик привлечения инвестиций. Всего в рейтинге представлено 33 субъекта РФ.

Почти две трети выборки — частные проекты. Государственные площадки в основном локализованы в Калужской, Ульяновской, Самарской областях, Москве и Башкирии. Плохая новость для тех, кто привык говорить, что любые начинания, аффилированные с властью, априори неэффективны: по итогам исследования мы не обнаружили положительной корреляции между итоговым баллом площадки и ее формой собственности. В группе AA, например, государственных промзон больше половины. В группе А таковых половина.

Максимальный балл, который могли получить парки и ОЭЗ, — 55. Близко к этой планке не смогла подойти ни одна площадка. Группа самых привлекательных парков набрала 25–27 пунктов. Мы полагаем, что расстановка парков внутри той или иной группы не имеет особого значения, с точки зрения потенциального инвестора, все они примерно равны. Тем не менее констатируем, что наиболее высокую интегральную оценку по итогам исследования получил технополис Химград (Татарстан, 32,47 балла). Главные преимущества площадки — количество и качество оказываемых управляющей компанией услуг, льготы, эффективная работа с резидентами и достаточно сильный регион локации.

История Химграда началась в 2006 году, когда проект получил деньги из федерального бюджета в рамках госпрограммы по формированию в стране сети парков в сфере высоких технологий. Уже в 2007-м на его площадке было запущено первое производство — пенополиуретановых изделий из эластичных и модифицированных компонентов. За десять лет управляющей компании Химграда удалось привлечь больше 270 резидентов, представляющих в основном химическую, металлургическую, машиностроительную и целлюлозно-бумажную отрасли. По итогам 2016 года совокупная выручка предприятий, размещенных в парке, достигла 24 млрд рублей (плюс 20% к 2015-му). Объем госинвестиций в создание парка составил 1,75 млрд рублей (уже окупились несколько раз за счет налогов), частных — более 16 млрд рублей. Число созданных рабочих мест — около семи тысяч.

На второй строчке, с ощутимым отставанием от лидера, — ОЭЗ «Алабуга», тоже расположенная в Татарстане и тоже основанная в 2006 году. На ее территории запущено 21 производство (среди них Ford Sollers, 3M, Rockwool, Armstrong), еще шесть строится, больше 25 находится на стадии проектирования. В 2016-м в «Алабуге» было открыто два новых завода: по производству листового стекла и зеркал «Тракья Гласс Рус» и по производству автомобильного стекла «Аутоматив Гласс Альянс Рус». На Ford Sollers начался выпуск обновленного кроссовера Ford Kuga. Важнейший проект 2017-го — создание индустриального парка «Алабуга-2», который будет заниматься переработкой тяжелых нефтяных остатков. За десять лет на территории ОЭЗ было создано 5600 рабочих мест. Объем частных инвестиций в производство составил 105 млрд рублей, совокупная выручка резидентов за весь срок существования ОЭЗ — 210 млрд, госвложения в инфраструктуру — почти 26 млрд, а налоговые отчисления — более 15,5 млрд рублей.

Замкнул тройку петербургский индустриальный парк «Марьино». Формально он считается частным, хотя инициаторами его создания были банк ВТБ и администрация Санкт-Петербурга. Площадка развивается с 2007 года. Ее резиденты — финская Teknos, «Дизель-энерго», логистическая группа «Адмирал». В списке также до сих пор значится одиозный проект Михаила Прохорова «Ё-авто». По составу резидентов, качеству и числу оказываемых услуг, объему предоставляемых льгот «Марьино» не выдающаяся площадка. В лидеры ее вытягивает местоположение (близость к логистической инфраструктуре плюс экономически развитый регион локации).

В когорте лучших также оказался технополис «Москва» создаваемый с 2011 года и ориентированный исключительно на инновационное производство. Большинство его резидентов, по сути, стартапы, работающие в сферах ИТ, микроэлектроники, новых материалов, энергоэффективных технологий, фармацевтики.

По итогам 2016 года в технополисе размещалась 61 компания. По словам генерального директора «Москвы» Игоря Ищенко, выручка УК в 2016 году составила примерно 650 млн рублей (плюс 20% к 2015-му), чистая прибыль — 35 млн. На 5,5 млрд рублей бюджетных инвестиций в инфраструктуру за пять лет пришлось 15 млрд частных средств. К 2018-му последний показатель планируется увеличить до 20 млрд. По итогам прошлого года заполняемость технополиса достигла 96%, в 2017-м в эксплуатацию введен новый корпус на 128 тыс. кв. метров (98 тыс. из них предназначены под производство).

В аутсайдерах рейтинга — шесть площадок. Почти все они получили мизерные баллы за местоположение, экономическое состояние региона локации и работу с резидентами. У всех (кроме Вятских Полян в Кировской области) нули за предоставляемые налоговые льготы. Одновременно отметим, что парки, находящиеся внизу рейтинга, отличаются низкой стоимостью ресурсов (рабочей силы, электричества и воды, земли и помещений). По этому показателю они вполне сравнимы с площадками класса АА.

Отдельно хотелось бы остановиться на одном показателе. В рамках исследования качества работы с резидентами мы решили сформировать (или сфабриковать, если хотите) электронное письмо. В нем мы представлялись консалтинговой компанией, у которой якобы есть клиент, интересующийся размещением производства в индустриальном парке. Сообщение мы отправляли на ящик, указанный в качестве средства связи с управляющей компанией. Нам было любопытно, сколько УК отреагируют на запрос и в какой срок. Удивительно, но в течение семи рабочих дней ответ мы получили только от трети площадок (у части парков, к слову, указаны несуществующие или неверные адреса). Подавляющее число обратных писем было прислано нам в течение суток. Наиболее оперативно запрос отработали в корпорациях развития Калужской и Ульяновской областей. Представитель последней письмо подкрепил звонком, он настаивал на личной встрече с потенциальным резидентом и несколько раз повторил: «Мы сможем его очаровать». Пользуясь случаем, мы приносим извинения управляющим компаниям за слишком жесткий, быть может, эксперимент. Тем не менее он стал ярким доказательством того, что большинство отечественных индустриальных площадок не умеют работать с потенциальными инвесторами. С нашей точки зрения, публикация неверного адреса или игнорирование запроса — недопустимая роскошь для УК.

Была бы инфраструктура

В рамках исследования мы также организовали опрос управляющих компаний и девелоперов индустриальных площадок. Подавляющее большинство из них полагают, что основное требование потенциального резидента — наличие необходимой инженерной инфраструктуры.  

«Многие резиденты главным преимуществом земельного участка считают именно наличие инженерных коммуникаций, — констатирует вице-президент по земельным активам группы ПСН Владислав Рябов. — Самостоятельное проведение инфраструктуры, как правило, обходится компании слишком дорого и занимает много времени. Гораздо выгоднее приобретать землю в индустриальных парках, где уже есть готовые технические условия для размещения производства. К тому же, в отличие от резидента, у девелопера есть возможность обеспечить инфраструктурой всю территорию парка.

На втором месте по упоминаемости — рынок сбыта. «Будь у нас хоть самая привлекательная площадка со всеми коммуникациями и низкими налоговыми ставками, без рынка она, к сожалению, не получит желаемого развития, — уверен гендиректор ОЭЗ “Лотос” Сергей Милушкин. — Особенно это актуально для иностранных компаний».

«При выборе места размещения крупные инвесторы ориентируются на многие факторы, непосредственно не связанные с работой управляющей компании: бизнес оценивает наличие потенциального рынка сбыта, сырья, трудовых ресурсов, — развивает тему директор департамента по корпоративным вопросам ОЭЗ “Алабуга” Михаил Миронов. — Напрямую на эти факторы мы повлиять не в состоянии, но специалисты нашей УК в процессе взаимодействия с потенциальными инвесторами проводят анализ рынков, оказывают содействие в переговорах с потенциальными поставщиками сырья, при необходимости организуют подготовку специалистов по запросу компании-резидента в учебных заведениях региона».

Третье ключевое требование (или условие размещения) резидента — логистика. Будущие резиденты оценивают издержки доставки сырья до производства и отправки готовой продукции потребителям.

Инвесторов также довольно часто интересует, какие компании уже разместились в индустриальной зоне, профиль их производства. Пищевики, например, вряд ли будут организовывать производство рядом с химическим или металлургическим предприятием.

Важно отметить, что налоговые и таможенные преференции отнюдь не входят в число главных условий размещения предприятия. Безусловно, это приятный бонус, но строить вокруг них всю политику привлечения инвесторов — откровенно плохая идея.

Вместе с тем представители УК и промышленных девелоперов отмечают: требования резидентов отличаются в зависимости от их размера и «прописки». Например, иностранные компании пристальное внимание обращают на гарантию титула и нанимают серьезные юридические фирмы, которые досконально проверяют чистоту сделки. «Для российских инвесторов не менее важно иметь надежный статус земельного собственника, но поскольку они лучше знакомы с российскими законами, то спокойнее относятся ко многим вопросам», — комментирует Владислав Рябов. Анна Сорокина добавляет: «Если у потенциального инвестора возникнут вопросы по истории участка и, например, процедуре смены его категории, структуре собственности на землю или помещение, прозрачности при подведении коммуникаций, сделка маловероятна».

Крупных резидентов, говорит Михаил Миронов, чаще интересуют возможность получения субсидий, наличие удобных подъездных путей и особенно тарифы. Для них разница даже в пятьдесят копеек может обернуться экономией в несколько десятков миллионов в год. Крупные резиденты часто сталкиваются и с проблемой нехватки специалистов, поэтому для них очень важно, чтобы в индустриальном парке были созданы все возможности для привлечения профессиональных кадров и пополнения кадрового резерва.

Заместитель генерального директора Корпорации развития Калининградской области Олег Скворцов подмечает: если малые и средние предприятия обращаются за стандартным набором льгот резидента ОЭЗ, то крупный бизнес зачастую требует большего к себе внимания и особых преференций. Например, обеспечение гарантированного сбыта части продукции, предоставление земли в аренду не на 49, а на 99 лет.

Много и мало

В своих отчетах Ассоциация индустриальных парков выделяет две проблемы, которые существенно тормозят создание качественных ИП в России. Первая — низкое качество подготовки проектов. Бизнес-планы и концепция площадок, как правило, не отвечают стандартам и требованиям потенциальных резидентов и кредиторов.

Вторая проблема (очевидным образом вытекающая из первой) — недостаток заемного финансирования. Он приводит к тому, что владельцы парков вынуждены ждать инвесторов, надеясь привлечь их средства для подготовки площадки и инженерных сетей.

«Создание полноценного индустриального парка требует затрат в размере от 5 до 25 миллионов рублей на один гектар осваиваемой территории, — комментирует партнер EY Ольга Архангельская. — Однако фактически инвестиции в инфраструктуру новых индустриальных парков за последние десять лет составили в среднем 5,1 миллиона рублей на гектар. Отсюда можно сделать вывод, что доля полноценных индустриальных парков невелика даже среди членов АИП».

Владислав Рябов также полагает, что главный вызов, стоящий перед ИП, носит концептуальный характер: «На мой взгляд, одна из главных задач, которую предстоит решить промышленным девелоперам в ближайшее время, — это создание инженерной инфраструктуры и соответствие ее требованиям будущих резидентов. Сегодня крайне важно предоставлять инвестору максимально готовый продукт в максимально короткие сроки. Я думаю, что создание индустриальных парков с комплексом сетей и коммуникаций — тренд на несколько лет вперед. Еще одна актуальная проблема для индустриальных парков — создание оптимальных условий для сосуществования и развития разноотраслевых резидентов. Производство одной компании не должно препятствовать или мешать производству соседней. Сочетать разные предприятия на одной площадке зачастую бывает очень сложно».

Гендиректор сети индустриальных парков DEGA Development Ольга Миронова продолжает тему: «В последние годы появляется очень много некачественных площадок. Они не могут предоставить резидентам даже необходимый минимум и провоцируют нездоровую конкуренцию. Ряд девелоперов развивает индустриальные парки буквально на любом свободном земельном участке, не уделяя должного внимания таким факторам, как привлекательность региона для инвесторов в целом, развитость дорожно-транспортной сети, наличие сырья и трудовых ресурсов. К примеру, нельзя развивать индустриальные парки дальше чем в тридцати километрах от населенных пунктов. Кто будет работать на этих площадках? Но сегодня, в погоне за повышением капитализации своих земельных участков, не многие собственники это учитывают. Среди российских парков единицы могут предложить своим резидентам помимо инфраструктуры дополнительные сервисы и услуги, а за этим будущее, по крайней мере, об этом свидетельствует опыт индустриальных парков стран Европы, Азии и США».

Еще один вызов, стоящий перед индустриальными площадками, — переизбыток предложения. Выше мы уже писали, что парков в России сравнительно мало. Однако даже такое количество площадей занять нечем.

Управляющие компании и корпорации развития уповают на иностранных инвесторов (нам это не вполне понятно, поскольку больше 70% резидентов на данный момент представляют Россию). Однако тут же замечают, что привлечь их еще сложнее, чем отечественных.

«Западного инвестора привлечь чрезвычайно сложно, хотя мы имеем неоспоримые преимущества перед тем же ЕС, — сетует Олег Скворцов. — Например, в соседней с нами Клайпедской СЭЗ в Литве аренда одного гектара земли промышленного назначения в год составляет 380 тысяч евро. Средние значения в Калининградской области, да и в России в целом, на два порядка ниже. При этом уровень доверия иностранного инвестора к нашей стране очень слабый. Мы остаемся высокорисковым рынком».

По мнению Сергея Милушкина, иностранный бизнес, оказавшийся заложником санкционной политики, не утратил интереса к России, однако процесс принятия решений стал затягиваться: «У нас есть компании, с которыми мы работаем на протяжении двух лет. Работа в сложных условиях всегда требует максимальной отдачи».

Подавляющее большинство опрошенных нами УК все же настроены оптимистически. Они полагают, что постепенное улучшение экономической ситуации, курс на локализацию производства (и вынужденное инвестирование со стороны иностранных компаний), а также на поддержку несырьевого экспорта может способствовать развитию отрасли индустриальных парков.

Рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и ОЭЗ

Источник: расчеты АЦ «Эксперт» по данным из открытых источников

Столкновение с реальностью

Льготы и преференции не являются главным фактором привлекательности индустриальных площадок. Резидентам нужны гарантированные мощности, прозрачные правила и расположение властей, считает партнер EY Ольга Архангельская

— Какие требования в первую очередь предъявляют компании, интересующиеся размещением в индустриальных парках?

— Потенциальные резиденты бывают двух типов: одни ищут готовые помещения для производства, склада или распределительного центра, вторые — подходящий земельный участок для строительства предприятия. И тех и других в первую очередь интересует надежность и прозрачность получения мощностей (электричества, газа, тепла, воды, канализации, связи) и прав владения недвижимостью, а также удобное местоположение. Качественные управляющие компании знают эти требования и нередко даже гарантируют наличие необходимой инженерной инфраструктуры.

Потребности второго уровня (особенно для резидентов, ищущих готовые объекты) — охрана, удобный пропускной режим, возможности арендовать в парке дополнительно офисные площади, вывоз мусора, наличие парковки, столовой и медпункта, иногда (для удаленных парков) — организация транспортировки персонала.

— Есть ли разница между запросами крупных и средних, иностранных и российских предприятий?

— Сразу сделаю оговорку: предприятие даже со стопроцентным иностранным участием обычно регистрируется как российский резидент, де-юре оно аналогично любой другой отечественной компании. Однако «ментальные» отличия есть. Такие «дочки» более внимательно относятся к правовым вопросам. Они чаще предпочитают покупать землю, а не арендовать, им импонируют те парки, где уже «сидят» компании с иностранным капиталом и где в УК работают менеджеры с международным опытом.

Что касается крупных предприятий (занимающих большую площадь, потребляющих много инженерных мощностей или генерирующих значительные грузовые потоки), то они, как правило, нуждаются в содействии управляющей компании при строительстве и эксплуатации недвижимости. УК, способные обеспечить такие услуги (проектирование, возведение и содержание зданий), имеют явное преимущество.

— Вы ничего не сказали о льготах и преференциях. Они для резидентов не важны?

— Как показывает практика, наличие формально закрепленных региональных преференций и льгот не обеспечивает притока инвесторов и капитала.

Регион становится привлекательным благодаря инициативной позиции властей и проводимой ими последовательной политики снижения административных барьеров. В основе такой политики лежит понимание того, что льготы не упущенная выгода, а стимул для развития промышленности. Современные руководители понимают, что в будущем налоговые поступления от привлеченных инвестиций во много раз превысят объем бюджетных «потерь».

За последние годы количество регионов, проводящих такую политику, возросло. Для многих становится очевидным, что нечеткая система льгот, бюрократические препятствия и непрозрачность административных процедур значительно снижают эффективность законодательных инициатив по привлечению инвестиций в производство.

— Каковы, на ваш взгляд, главные вызовы, с которыми сталкиваются инициаторы создания и управляющие компании индустриальных парков?

— Судя по недавно созданной интерактивной карте индустриальных парков, на территории России работает и создается больше 240 площадок. Однако в 2015 году мы фиксировали намерения о создании сразу 366 парков и зон. Причину, по которой инициаторы отказались от заявленных проектов, можно сформулировать как «столкновение с реальностью». Дело в том, что формирование привлекательных промышленных участков, создание для них дорожной и инженерной инфраструктуры оказалось весьма затратным делом. Размещение в «полностью укомплектованных» парках — достаточно дорогое удовольствие.