Следует шить

Антикризисный план Атомстройкомплекса

Один из крупнейших застройщиков Урала — Атомстройкомплекс — о стратегии развития в кризис

В конце февраля территориальные органы статистики опубликовали данные по январскому вводу жилья. В условиях общей депрессии цифры кажутся фантастическими. Так, в Свердловской области сдано 306,8 тыс. кв. метров, что почти в шесть раз больше, чем в январе прошлого года.

Второй по динамике оказалась Челябинская область (прирост в 2,9 раза, введено 180 тыс. кв. метров), третьей — Башкирия (2,1 раза, 188 тыс. квадратов). Единственная территория, показавшая падение, — Оренбуржье: здесь в январе построено 91,4 тыс. кв. метров жилья, что на 7,1% меньше, чем в аналогичном месяце 2014-го.

Безусловно, январь — месяц не показательный: на него переходят объемы, по каким-либо причинам не сданные в декабре прошедшего года. А 2014-й стал лучшим в истории уральской стройки (подробнее см. «Русские горки»). Потому уместнее говорить не об успехе, а об инерции.

— 2014 год был рекордным и для отрасли в целом, и для нашей компании в частности, — констатирует генеральный директор НП «Управление строительства “Атомстройкомплекс”» Валерий Ананьев. — Мы сдали около 250 тыс. кв. метров жилья и еще около 100 тыс. кв. метров социальных объектов. Это лучший результат за 20 лет работы. В начале 2014-го у девелоперов были вопросы, мы пытались понять, не придет ли кризис, нужна ли будет кому-то наша стройка. Но потребитель в очередной раз посчитал вложения в жилую недвижимость одним из самых эффективных способов сохранения денег в бурю. Прошлый год надолго запомнится и застройщикам, и подрядчикам, и тем, кто смог купить хороший объект по приемлемой стоимости. На мой взгляд, по соотношению «цена — качество» 2014-й был великолепен.

Быть оптимистом

— От 2015-го не ждете ничего хорошего?

— В январе мы сработали на уровне прошлого года. Но текущее состояние рынка напоминает известный анекдот про оптимиста, который выпал с 16 этажа и, пролетая мимо десятого, подумал «пока все идет неплохо». Объективно мы понимаем: промышленность сворачивается, структура экономики не меняется, реальных преференций для действующего и нового бизнеса нет, потери, которые мы понесли на внешнем рынке углеводородов, внутренним потреблением не возмещаются.

В таких условиях мы прогнозируем снижение активности на рынке жилья на 15 — 40%. Очень надеюсь, что не больше.  
 
— 40% — тот максимум, который сможет выдержать Атомстройкомплекс?

— Такие рассуждения не совсем корректны. Сделаю два замечания. Во-первых, 2015-й мы проживем, как бы рынок не упал. Подавляющее большинство объектов, которые будут сданы в этом году, полностью или частично профинансированы. 

Во-вторых, мы не можем остановиться совсем или сократить мощности в десять раз. У меня за спиной 6,5 тыс. работников. Мы обречены строить. И новые проекты будут закладываться исходя из спроса не 2015-го, а 2016 — 2018 годов. Наша задача — правильно его спрогнозировать или хотя бы угадать.

— Думаете, они будут лучше 2015-го?

— Россия не умирает. Да, ей тяжело, плохо, но она живет. Как говорил Остап Бендер, раз в стране бродят денежные знаки, то должны быть люди, у которых их очень много. Я прекрасно помню 90-е, тогда мы строили жилье только высокого класса, потому что купить квартиру могла себе позволить очень узкая прослойка граждан. Нынешняя ситуация не в пример лучше. Далеко не все потенциальные потребители потеряют работу или пострадают от резкого снижения доходов. А раз люди будут получать деньги, то после похода в магазин они захотят купить жилье. Наш рынок практически безграничен: нет семьи, которая не хотела бы улучшить бытовые условия. 

— Нынешний кризис часто сравнивают с ситуацией 2009 года. Вы видите отличия?

— Шесть лет назад было куда страшнее. В начале 2009-го сделки прекратились мгновенно. В конце 2008-го мы реализовывали 10 тыс. кв. метров в месяц, в начале 2009-го — 300 метров.

Тогда меня часто спрашивали: что делать? Я отвечал словами из всем известной песни — «следует шить». Кризисы приходят и уходят, страна у нас могучая. Как было написано на перстне Соломона, «и это пройдет». Да, нас ждут не сытые времена. Но это не означает, что нужно перестать закладывать новые проекты, прекратить работать с банками и поставщиками.

Держать цену

— В феврале уральские регионы разработали так называемые антикризисные планы. Есть такой у Атомстройкомплекса?

— Насколько глубоким будет нынешний кризис, мы еще не поняли. Однако ясно одно: продолжать строить в лоб и задирать цены на 30 — 40% только потому, что на эту величину вырос доллар, — плохая политика. Рынок на нее отреагирует крайне негативно. 

Мы будем двигаться в четырех направлениях. Первое — пересмотр планов. В 2015 году мы, скорее всего, сократим ввод жилья до 200 тыс. кв. метров. Сдавать больше не имеет смысла. Это в 2008-м непроданные квартиры считались активом. На самом деле это бремя.

Второе направление — пересмотр архитектурных решений. Например, раньше мы проектировали просторные летние помещения из алюминия. Они давали возможность украсить фасады, повысить комфорт жильцов. Но металл за последнее время (даже отечественный) подорожал на 70%, плюс пожарные почему-то считают алюминий опасным материалом (из-за их претензий мы не смогли в декабре сдать несколько домов), заставляют нас совершенствовать конструкцию, что, конечно, сказывается на ее стоимости. В итоге лоджии в пересчете на квадратный метр обходятся нам в два раза дороже круглогодичных помещений. Придется задуматься о их переформатировании, благо в нашем штате работают высококвалифицированные проектировщики. Иначе сохранить себестоимость квартир вряд ли удастся.  

Третье направление — работа с производителями стройматериалов. Многие из них сегодня пытаются задрать цены, мотивируя это падением курса рубля. Но, слава богу, этот рынок не монополизирован. И всегда найдутся игроки, которым не выгодно держать металл или кирпич на складе.

Позитивный момент заключается в том, что достаточно много стройматериалов выпускается на предприятиях, входящих в Атомстройкомплекс. Ни один завод цены на продукцию не поднял.

— Таков был ваш приказ?

— Нет. Наша система не так устроена. Мы разговариваем с директором каждого завода и находим возможности оставлять цены на прежнем уровне. Как правило, речь идет о повышении эффективности производства и снижении издержек. Хотя иногда мы просим их временно поступиться с прибылью. Я не говорю, что у нас все получается, мы, в конце концов, не боги.

Но в большинстве случаев производители (и не только те, кто входит в нашу структуру) идут нам навстречу. Они понимают, что по высокой стоимости их товар брать не будут. Яркий пример — цементники. В прошлый кризис они еще испытывали иллюзии по поводу возможности отыграться на цене. Сейчас — нет. И цемент дешевеет.
 
Понятно, что в отношении импортных материалов мы ничего поделать не можем, отсюда четвертое направление — замещение иностранной продукции отечественными аналогами. Это в первую очередь коснется инженерии (насосов, вентиляторов, лифтов) и отделочных материалов.

— Но это наверняка скажется на качестве…

— Наша задача — минимизировать этот риск. Экономить на всем — порочная практика. Мы не перейдем завтра с ламината, цену которого формируют импортные составляющие, на плохо поструганную доску. Нас ничто не заставит отказаться от башенных кранов Liebherr.  

Но если импортный товар можно заменить российским без большой потери в качестве, мы будем это делать. Нам очень повезло, что в 2000-х многие заводы провели техперевооружение и стали выпускать продукцию по иностранным технологиям. Mercedes получается не всегда, но о нем временно нужно забыть.

В области стройматериалов и инженерных решений девелоперам придется идти на компромисс. Главное, чтобы он не заключался в резком падении качества жилья.

— Говоря о компромиссе и сдерживании себестоимости, вы, очевидно, держите в уме жилье эконом-класса. Но у Атомстройкомплекса есть два масштабных проекта элитного уровня — ЖК «Олимпийский», состоящий из трех 37-этажных башен, и многофункциональный комплекс Opera Tower. Какова ваша стратегия в этом сегменте?

— Две башни «Олимпийского» будут сданы по графику: первая — в июне 2016-го, вторая — в первом квартале 2017-го. Необходимые ресурсы под стройку есть: почти все квартиры в этих зданиях куплены. По третьему дому корректировка планов неизбежна. Но я не вижу в этом ничего страшного, фундамент под башню готов, продажи пока не открыты. Светлое будущее обязательно настанет, но до него надо дожить, в таких условиях нежелательно тратить деньги на проекты, которые будут реализованы еще не скоро.

Строительство Opera Tower мы разделили на два этапа. Сначала возведем первые шесть этажей, в которых расположатся торговая галерея, рестораны, офисы класса А, спортивный центр. Ввести нижний объем мы намерены в конце 2015 года.

Вторую — высотную — часть (Opera будет 42-этажной. — Ред.) планировалось сдать в начале 2017-го. Но чтобы реализовать эту идею, нам нужно плечо крупного инвестора или банка. Заниматься его возведением в одиночку — сумасбродство. 

Потенциально этот проект очень успешен, он расположен в самом центре Екатеринбурга, что превращает его в мощную точку притяжения. К тому же мы постарались его правильно упаковать, точно выверить вес каждой функции. В 2014-м мы вели активную работу по привлечению партнеров. Банкам и инвесторам просто не хватило времени все просчитать до кризиса. Хотя, может, это и к лучшему, потому что фин­учреждения сегодня массово пересматривают условия кредитования, ставки поднялись до 24%. Это неприемлемо для нашего бизнеса. Нам бы все равно пришлось делать тайм-аут.

— А какая ставка теперь для вас приемлема?

— Два месяца назад я бы сказал 11%, сейчас — 16 — 17%. Такие кредиты мы в принципе брать готовы. Я исхожу из того, что завтра экономика страны не рухнет и война не начнется. И потому рано или поздно у людей появится возможность достойного заработка. Если не произойдет страшных катаклизмов, стройка будет востребована.

— На прошлую волну кризиса челябинские и пермские застройщики отреагировали выводом на рынок малогабаритных квартир-студий. В Екатеринбурге случился бум апартаментов, который обернулся появлением в городе ряда неудовлетворительных по качеству объектов. Можно и нужно ли пресекать этот тренд? 

— Формат апартаментов стал бурно развиваться не от хорошей жизни. В 2010 — 2011 годах екатеринбургским застройщикам резко перестало хватать земли: были «проедены» все запасы, купленные до введения обязательных аукционов. В оборот пошли коммерческие участки. Законно изменить их категорию на жилую не было возможности.

Конечно, идея строительства апартаментов принадлежит не мне: на рынке западных стран этот формат присутствует давно. Но первый объект в Екатеринбурге возвели мы. Он соответствовал всем стандартам жилого дома (такова наша принципиальная позиция) и имел невероятный успех у потребителей, что, видимо, подвигло многие компании выйти в этот сегмент.

Довольно быстро у медали нашлась обратная сторона. Некоторые застройщики поняли, что статус коммерческого объекта позволяет им наплевать на любые нормы, бесконечно наращивать плотность. Речи о комфорте и безопасности не шло.

Продукт был предложен рынку, и тут сработал принцип «налетай — подешевело», возник избыточный спрос. Да, люди понимали, что это не жилье, а безобразие, коммуналки и бараки, но цена была слишком привлекательной.

Теперь я понимаю, что властям или проф­сообществу нужно было с самого начала регламентировать возведение апартаментов. Но еще не все потеряно. Сейчас главное с водой не выплеснуть ребенка. На мой взгляд, один из наиболее эффективных вариантов — взять на вооружение московский опыт.

В столице апартаменты можно строить только в составе многофункциональных комплексов. Это решит проблемы и с инфраструктурой, и с парковками. Так мы снизим риск появления в центре города бараков и коммуналок по 16 кв. метров.

Другой вариант (может, не такой быстрый) — сделать обязательным стандарт, который сейчас разрабатывает региональное отделение Российской гильдии управляющих и девелоперов. Ее участники берут за основу потребительские свойства: архитектуру, отделку, планировочные решения, качество сервисной и инженерной инфраструктуры.

Мыслить здраво

— В 2009 году государство всеми силами старалось помочь застройщикам (особенно крупным) — раздавало квартиры военным и ветеранам, вкладывалось в инфраструктуру. Что ему делать сейчас?

— Государству нужно помогать не столько застройщикам, сколько покупателям. Если бы люди были трудоустроены, если бы у них был достойный заработок и доступные финансовые инструменты, стройка бы развивалась полным ходом.

— Сегодня одна из флагманских программ государства — «Жилье для российской семьи». Думаете, она может хоть как-то поддержать стройку?

— Идея совершенно правильная. Но широкого отклика она не получила (по крайней мере, в Свердловской области в ее рамках пока не отобрано ни одного проекта). Причины, на мой взгляд, две. Первая — цена. В некоторых регионах и городах 30 тыс. рублей, за которые нужно было продавать квадратный метр конечному потребителю, — это стоимость строительно-монтажных работ. Возможно, с недавним повышением планки до 35 тысяч ситуация изменится. На полную программа заработает, если власти предоставят девелоперам бесплатные участки и профинансируют инженерную инфраструктуру. 

Вторая причина — непрозрачные правила игры. Когда начинаешь пристально анализировать программу, то и дело натыкаешься на какие-то нюансы, неточности, странные формулировки, которые заставляют с подозрением относиться к этой государственной инициативе. Отсутствие транспарентности, как правило, ведет к двум исходам — либо к обману чересчур порядочного застройщика, либо к тому, что государство свяжется с недобросовестным подрядчиком.

— Какой помощи от государства ждете вы?

— Я не буду говорить общих фраз, приведу несколько примеров. Не так давно под девизом заботы об асфальтовом покрытии нам запретили возить по городским дорогам бетон по восемь кубов. Мы вынуждены разливать в мешалки по три куба и делать в три раза больше рейсов. В Екатеринбурге и так дороги забиты, а тут еще мы со своими грузовиками. Под тем же флагом нас заставляют перегружать стройматериалы в фуры меньшего тоннажа на въезде в город.

Истинная причина появления подобных правил мне не ясна. Быть может, бизнес пытаются отвадить от использования автотранспорта. Но мы никогда не будем возить стройматериалы железной дорогой. В итоге только два этих нововведения прибавляют к стоимости метра тысячу рублей. А сколько каждый год появляется новых противопожарных норм?

Таким образом, формируется разнонаправленное движение: с одной стороны, власти говорят об отмене устаревших норм (вроде инсоляции) и резком сокращении числа согласований, с другой — устанавливают все новые правила. Почему на время кризиса нельзя ввести мораторий на принятие решений, которые неизбежно усложнят жизнь застройщиков? Мы и так не знаем, как удержать себестоимость.

— Сегодня в Екатеринбурге заявлено немало мегапроектов комплексного освоения территории. Это и «Академический», и «Солнечный», и «Новокольцовский», и «Северная корона» и «Истокский». В сумме — это почти 17 млн кв. метров жилья. Почему один из крупнейших девелоперов региона остается в стороне от освоения чистого поля?

— Это выстраданная стратегия. Я уверен, что расширение Екатеринбурга неизбежно. Но в разумных пределах. Этот процесс необходимо регулировать. В противном случае мы моментально потеряем одно из основных конкурентных преимуществ города — компактность. Неконтролируемое строительство в чистом поле обернется растянутыми сетями и дорогами и повышенными бюджетными тратами на содержание инфраструктуры.

Кроме того, есть опасность получить деградирующий центр. Застройка окраин обычно приводит к тому, что изнутри город не модернизируется. В Екатеринбурге мы еще не все физически устаревшие бараки снесли, а Москва, например, уже вовсю расправляется с морально устаревшими хрущевскими пятиэтажками.

Именно поэтому мне значительно больше импонирует идея освоения застроенных территорий, улучшения существующей среды, хотя она более затратна и сложна. Нельзя все время пахать новый огород. Нужно обращать внимание на то, что у тебя уже есть. Потому мы являемся ярыми поборниками строительства внутри города и противниками избыточного строительства вне его.

— Одна из основных сложностей при освоении застроенных территорий — достичь договоренности с собственниками жилья. Иногда они запрашивают за откровенные халупы многие миллионы. Нужно ли регулировать эту сферу?

— Без помощи властей здесь не обойтись. Сегодня мы совместно с областным Союзом промышленников и предпринимателей пытаемся разработать программу, касающуюся переселения собственников. На мой взгляд, модель должна быть следующей. Город определяет площадку, которую хочет модернизировать, проводит обследование, выясняет, сколько людей необходимо отселить и какое жилье им положено по закону. Выставляет лот на торги на понятных условиях. Региональное министерство по управлению госимуществом или городской земельный комитет бесплатно выделяет победителю аукциона пустой участок (в идеале — проводит к нему сети), на котором тот возводит жилье для отселяемых жителей. Освобожденную от ветхих домов территорию девелопер использует по своему усмотрению. Сегодня процесс освоения застроенных территорий полностью ложится на плечи застройщика.

В выигрыше остаются все: люди получают новое комфортное жилье (пусть даже в отдаленном районе), муниципалитет избавляется от ветхих и морально устаревших объектов, девелопер получает привлекательную площадку под новое строительство без обременения в виде жадных собственников. Москва с пятиэтажками разобралась именно так.

— Почему Атомстройкомплекс не выходит за пределы региона?

— На это есть две причины. Во-первых, мы несколько раз пробовали, но у нас не очень получилось. Во-вторых, не боясь высоких слов, я считаю себя патриотом Екатеринбурга и области. Мне хочется, чтобы наши люди жили в достойных условиях. И пока у нас есть здесь работа, мы никуда не уйдем.

— Во второй половине 2012-го в СМИ появилась информация о том, что Атомстройкомплекс начал реструктуризацию бизнеса. Прошло полтора года, но об этом процессе ничего не известно. Он идет?

— Полным ходом. Мы разделили некоммерческое партнерство на два холдинга — «Атомстройкомплекс-Строительство» и «Атомстройкомплекс-Промышленность». В первый вошли организации, занимающиеся возведением объектов, во второй — предприятия по производству стройматериалов. Мы уже получили первую отчетность по МСФО. В ближайших планах — учредить головную структуру, которая будет управлять обеими частями бизнеса.
  
Цели две. Первая — стать интересными для инвесторов. Мы хотим иметь возможность выйти на IPO или воспользоваться долговыми инструментами. Вторая — повысить управляемость компании. Это позволит минимизировать риски, когда мы — основатели и топ-менеджеры — вынуждены будем по разным причинам отойти от оперативного руководства.   

Фото: Елена Елисеева, Александр Мамаев, Дмитрий Горчаков, Евгений Поторочин