Русские горки

О рынке жилой недвижимости

Игроки рынка жилой недвижимости все чаще вспоминают 2009 год. Они надеются, что государство не допустит очередного обрушения спроса, но пока действия властей оптимизма не вызывают  

В 2014 году в десяти субъектах Большого Урала, по данным Росстата, введено 13,5 млн кв. метров жилья. В новой истории, с 1990 года, регион так много еще не строил: прежний максимальный показатель зафиксирован в 2013-м — 11,4 млн кв. метров. Самыми динамичными оказались Курганская, Оренбургская и Свердловская области (плюс 42%, 45% и 38% соответственно). Наименьший прирост — в ХМАО, Башкирии и Пермском крае (4,8%, 6,7% и 10% соответственно).

Поделим рынок на сегменты. Условная многоэтажка (ввод жилья минус индивидуальное строительство) по всем территориям Большого Урала приросла в 2014-м к прошлому году на 13,8%. Лидеры по динамике — Оренбургская и Курганская области (68,6% и 49,2%). Наименьший прирост дала Челябинская область — 2%.

— Негативное влияние на рынок Южного Урала оказали два фактора, — комментирует генеральный директор компании «IBC-Недвижимость» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов. — Первый — смена губернатора и последовавшие за ней перестановки в земельном, имущественном и градостроительном блоках. В условиях административной «чехарды» согласовывать стройки крайне сложно. Второй фактор — ужесточение условий кредитования девелоперов и покупателей.     

В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) лидирует Свердловская область — плюс 75,6% к 2013-му. Курганская, Оренбургская и Челябинская области идут в пелотоне: 38%, 32% и 39,5% соответственно.

Таким образом, мы приходим к простому выводу: Средний и Южный Урал «вытащило» ИЖС. А здесь существенны возможности для манипулирования статистикой (например, массовая постановка на учет ранее построенных домов).

Территории, где можно действительно говорить об увеличении активности девелоперов, — Оренбургская и Курганская области. Наши выводы подтверждает индекс физического объема строительных работ. Смотрим на Курганскую и Оренбургскую области — прирост 11,1% и 13,4% к 2013-му. Свердловская область — спад на 6,5%, Челябинская — провал на 12%.

Отметим, что в пересчете на душу населения больше всего жилья вводят в Тюменской области — 1,27 кв. метра. Второй эшелон (0,5 — 0,7 кв. метра) — ЯНАО, Свердловская область, Башкирия, Челябинская область, ХМАО, Оренбургская область. В отстающих (0,4 — 0,5 кв. метра) — Пермский край, Удмуртия и Курганская область.

Кинем быстрый взгляд на ипотеку. Итоги года ЦБ еще не подвел, показатели 11 месяцев выглядят оптимистично. Что объяснимо: Банк России поднял ключевую ставку до запредельных 17% в середине декабря. За январь — ноябрь 2014-го на Урале финорганизации выдали 191 тыс. ипотечных кредитов общей суммой 289 млрд рублей. Это больше, чем в 2013-м, на 11% и 20% соответственно. Заметим, что наш промышленный макрорегион существенно отстает от общестрановых показателей. По России число кредитов увеличилось на 20%, а объем — на 31%.

Только живи

2014-й, по всей видимости, еще долго будут именовать самым удачным для уральской стройки. Резкое падение цен на нефть, девальвация рубля, инфляция, санкции стали причиной формирования у потребителей панических настроений и апокалиптических ожиданий. Часть из них ушла в валюту, часть — в недвижимость. Теперь первые «сидят в окопе», а у вторых кончились деньги. Искусственные всплески покупательной активности, не подкрепленные ростом благосостояния, вымывают потенциальный спрос будущих периодов.

— Мы ожидаем, что спрос на недвижимость может упасть в 2015 году на 15 — 40%, — делится ощущениями генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — Сузить этот диапазон на данный момент не представляется возможным. Все будет зависеть от действий государства, макроэкономической и внешнеполитической ситуации. В 2014 году мы сдали рекордные 260 тыс. кв. метров недвижимости, в 2015-м, думаю, в лучшем случае возведем 200 тысяч.

В начале февраля на встрече с губернатором Югры Натальей Комаровой сургутские строители в один голос заявляли, что кризис «заморозил» стройку. «Мы не можем продать несколько тысяч метров жилья, — сетовал учредитель Сибпромстроя Николай Сторожук. — Более того, из-за нехватки оборотных средств под угрозой срыва проекты 2015 года. Кредитная нагрузка компании превышает 2 млрд рублей, чтобы выполнить обязательства текущего года, нам необходимо где-то взять 3 миллиарда».

Станислав Ахмедзянов настроен не менее пессимистично:

— У челябинских девелоперов 50 — 60% сделок происходило с участием ипотеки. Из-за резкого взлета ключевой ставки и ужесточения требований к заемщикам 70% из них не смогут взять кредит. Только по этой причине спрос снизится на 35%. Другой негативный фактор — падение реальных доходов домохозяйств. Я думаю, что в 2015 году себестоимость строительства поднимется примерно на 20%, до 36 — 37 тыс. рублей, цена кв. метра — опустится на 20% и составит 36 — 40 тыс. рублей. Грубо говоря, девелоперы будут работать за еду.

Вероятнее всего, именно Челябинская область сильнее остальных пострадает от кризиса. У территории есть два специфических риска. Первый — доля промсектора в ВРП Южного Урала составляет примерно 40%, в нем работают около 35% всех занятых в экономике региона. Производство реагирует на негативные явления быстрее и острее, чем, к примеру, торговля или сельское хозяйство. В 2009 году (пусть сравнивать его с 2015-м не совсем корректно) объем ввода жилья в Челябинской области упал на 30% по сравнению с 2008-м. Многоквартирный сегмент обрушился на 50% (с 1,28 до 0,65 млн кв. метров). Физический объем строительных работ — на 40%. Ни на какой другой уральской территории такая драма не разыгралась.

На прошлой неделе правительство опубликовало список системообразующих предприятий, в него включены «Макфа», ММК, ЧТПЗ, ЧЭМЗ и «Уралбройлер». Возможно, это позволит избежать катастрофического снижения покупательной способности челябинцев и падения спроса на жилье.

Второй фактор — передел рынка. Подводя итоги работы строительной отрасли за три квартала 2014 года, мы обращали внимание на структурные проблемы девелопмента в Челябинской области (подробнее см. «Сдаем, но не строим»). Дело в том, что за время губернаторства Михаила Юревича столпами региональной стройки стали Южно-Уральская корпорация содействия развитию жилищного строительства (ЮУКЖСИ, учреждена региональным правительством) и компания «Гринфлайт» (по неофициальным данным, контролируется Юревичем). Им передавались лучшие участки, они пользовались всесторонней поддержкой власти. Остальные игроки вынуждены были затянуть пояса или уйти (как это сделал, например, «Монолит»).

Тогда мы прогнозировали, что новые власти мириться со старым устройством рынка не будут. И, видимо, оказались правы: 11 декабря представители ФСБ провели обыски и выемку документов в управлении архитектуры и градостроительства Челябинска. Строительное сообщество тут же связало это событие с выделением земель под проекты «Гринфлайта». На условиях анонимности местные девелоперы рассказывали истории, как участки, принадлежащие ЮУКЖСИ, переуступались коммерческой структуре практически бесплатно. В феврале администрация Челябинска приняла решение уволить начальника Главархитектуры Александра Малышева.

Следующим ударом по прежней системе стала смена главы ЮУКЖСИ. Юрий Лейвиков, руководивший структурой с марта 2012-го, уступил пост Наталье Салеевой (с ноября 2007-го работала директором ООО «Синай», в 2011-м возглавила корпоративный центр «Синай-Групп»). Она остановила все сделки с недвижимостью и инициировала аудит корпорации.

— Все эти процессы затрагивают интересы и сделки крупнейших застройщиков области, — констатирует Станислав Ахмедзянов. — Технические ли это действия или политическая воля? Этот вопрос сегодня сильно волнует рынок.

Косвенно прогнозы застройщиков и риэлторов подтверждают эксперты департамента социологии Финансового университета при правительстве РФ. В начале февраля они опубликовали свежий индекс экономических настроений россиян.

— В январе мы увидели заметное сокращение доли россиян, удовлетворенных жизнью и уверенных в завтрашнем дне предприятия, где они работают, — отмечают авторы исследования. — Больше всего от кризисных явлений пострадал рынок недвижимости. Количество людей, готовых покупать квартиры с ноября 2014-го по январь 2015-го сократилось на 18%, число потенциальных приобретателей домов уменьшилось на 7%.

Аналитики Финуниверситета провели опрос жителей 36 городов с населением свыше 500 тыс. человек. В выборку попали семь административных центров Урало-Западносибирского региона. Наиболее сильно на кризисные явления отреагировали Екатеринбург и Ижевск. Здесь потенциальный спрос на квартиры упал на 19% и 15%, на дома — на 3% и 11% соответственно. Еще один любопытный показатель — в столице Среднего Урала на 12% снизился потенциальный спрос на кредиты.

 Наиболее благополучно выглядят Тюмень и Оренбург. Потенциальный спрос на квартиры здесь понизился на 13% и 8% соответственно, при этом в Тюмени число людей, готовых купить дома, приросло на 1%. 

О том, что рынок недвижимости ждет неминуемый спад спроса и объемов ввода, говорят даже чиновники, хотя жилищная обеспеченность населения является одним из важнейших показателей эффективности их работы.     

— Сегодня понятие административное планирование в жилищном строительстве не совсем уместно, — считает заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин. — Если говорить о том, сдадут ли 1 млн кв. метров или не сдадут, нужно учитывать такие понятия, как рынок и ответственность перед дольщиками. К нынешней ситуации больше всего подходит пословица «хочешь рассмешить бога — расскажи ему о своих планах». Мы делаем все, чтобы наши застройщики внезапно не «упали» и чтобы в нашем городе сохранялся строительный рынок.

Я живу тобою

Однако особо рассчитывать на власть, как и в 2009 году, не приходится. Пока правительство рассматривает только один вариант — выделить 20 млрд рублей на субсидирование ипотеки и снижение ставки до 13%. Чиновники уверены, что это позволит банкам выдать кредиты на общую сумму 400 — 500 млрд рублей. По предварительной информации, на льготный кредит будут претендовать только те заемщики, которые покупают единственное жилье или увеличивают жилплощадь в связи с рождением двух и более детей. В обоих случаях речь идет о покупке квартир в новостройках.

В рамках этого текста мы не будем искать ответ на вопрос, зачем загонять под потолок ключевую ставку, а потом компенсировать невозможность взять кредит. Отметим лишь, что 20 млрд рублей — слишком мало для поддержки отрасли (в 2014 году объем выданных ипотечных кредитов равнялся 1,57 трлн рублей), а 13% — слишком много для большинства потребителей. В условиях рецессии, высокой инфляции, снижения реальных доходов все меньше будет тех, кто в принципе хочет брать ипотеку и кто может ее получить. Здесь мы полностью разделяем точку зрения руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой: «Учитывая мощный тренд на сокращение платежеспособного спроса, ипотечные ставки должны упасть до 3 — 5%, как на Западе, чтобы в какой-то мере компенсировать отсутствие роста доходов населения».

В прошлом году правительство запустило программу «Жилье для российской семьи». Застройщики, участвующие в ней, не смогут продавать жилье дороже 30 тыс. рублей за кв. метр. Но рассматривать этот проект как инструмент поддержки отрасли и спроса не имеет смысла. Во-первых, он предполагает, что к 2018 году на всех уральских территориях будет построено 2,8 млн кв. метров недорогого жилья (примерно по 700 тыс. в год). Это мизер. Во-вторых, слишком ограничен доступ потребителей к программе.

Таким образом, очевидно, что выход девелоперы могут найти только во внутренней оптимизации: отказе от освоения некоторых площадок, пересмотре сроков реализации проектов, выборе новых поставщиков, сокращении персонала, временном снижении зарплат, отчуждении непрофильных функций, применении тендерной практики, перераспределении рекламных бюджетов и т.д.
 
Экспертная группа Российского экономического университета (РЭУ) им. Плеханова предлагает еще один вариант — сдачу уже построенного жилья в аренду (подробнее об этом рынке, см. «Свои не сдаются»).

— В 2000 — 2014 годах этим преимущественно занимались мелкие собственники. Крупный и средний бизнес брезговал арендой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье. Теперь ситуация изменилась, — полагает заведующий кафедрой политэкономии РЭУ Руслан Дзарасов. — На рынке аренды имеется избыток квартир с низким уровнем комфорта и почти нет конкуренции. Это дает хорошие возможности игрокам с капиталом и недвижимостью.

В принципе идея экспертов РЭУ неплоха. Однако они делают далеко идущий вывод о возможном возрождении дореволюционной практики доходных домов. Аренда непроданных квартир, на наш взгляд, может оказаться лишь краткосрочной мерой минимизации убытков. Новая волна роста смоет этот сегмент рынка.