Престиж пятидесятого уровня

Перспективы высотного строительства на Урале

Высотное строительство — один из лучших способов капитализации пространства. Но спорная экономика небоскребов, небольшой спрос на дорогое жилье, суровый деловой климат и низкий floor area ratio резко снижают его перспективы

В конце сентября в Екатеринбурге прошел первый 100+ Forum Russia — самое масштабное мероприятие в стране, посвященное высотному строительству. Место выбрано не случайно. По данным Councilon Tall Buildingsand Urban Habitat, в России сегодня построено 101 здание выше 100 метров, 83 из них — в Москве. В Екатеринбурге таких объектов два — 188-метровый БЦ «Высоцкий» (самое высокое строение за пределами столицы) и 140-метровый жилой дом «Февральская революция». Еще один небоскреб — башня «Исеть» (209 метров) — будет сдан в 2015 году. 

На Урале у города конкурентов нет — здесь сосредоточены семь из десяти самых высоких зданий региона. На наш взгляд, это отчетливо показывает: небоскребостроение трендом пока не стало. 

Связка амбиций

Полтора года назад мы писали: высотное строительство начинается благодаря нехватке земли, повышению ее стоимости и наработке компетенций со стороны девелоперов. Сенатор от Свердловской области и экс-мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий развивает тему:

— Чтобы высотное строительство в городе состоялось, нужны три фактора. Первый — амбиции бизнеса. На территории должны появиться компании, обладающие необходимыми ресурсами для строительства небоскребов либо нуждающиеся в силу специфики в качественных офисных площадях. Другой вариант — наличие сформированного платежеспособного спроса на элитное жилье, что, конечно, является следствием высоких доходов. Второй фактор — амбиции стройкомплекса, который хочет осваивать новые технологии, новые материалы и новые схемы привлечения ресурса. Здесь крайне важно наличие развитой конкурентной среды. Наконец, третий фактор — амбиции власти. Это и четкая постановка целей, и понимание задач, и наличие стратегии развития территории, и улавливание запросов общества. В Екатеринбурге, на мой взгляд, все эти факторы сошлись. Именно с этим мы связываем прогресс в сфере высотного строительства. 

* В рейтинг вошли только сооружения, предназначенные для проживания или деятельности людей, телебашни, мачты, трубы и прочие технические конструкции в расчет не брались 

С первыми двумя факторами мы согласиться готовы. С третьим — нет. На наш взгляд, Екатеринбург (в лице его властей и жителей) пока слабо понимает, в каком направлении двигаться. У города нет продуманной стратегии развития, зато есть проблемы с целеполаганием, явные сложности с генеральным планированием (наше видение развития Екатеринбурга изложено в публикации «Стать сложным»). Сегодня у столицы Среднего Урала есть лишь смутное понимание того, что она — самый компактный миллионник в стране и какой-никакой финансовый (и даже постиндустриальный) центр региона, потому расти ввысь — ее судьба. 

Как ни удивительно, но такой самоидентификации пока вполне хватает. В ближайшие 20 — 25 лет в городе должно появиться сразу несколько небоскребов: две шестидесятиэтажные жилые башни (примерно по 200 метров) построит Уралэнергостройкомплекс; ТЦ «Свердловск» (бывшая «Призма», 136 метров) и БЦ Demidov (132 метра) сдадут ТВЦ «Европейский» и УГМК. Атомстройкомплекс в непосредственной близости с «Высоцким» начал возведение многофункционального центра Opera (155 метров), он же планирует реализовать жилой проект «Олимпийский» (три башни по 127 метров). 

Но венцом высотного строительства должен стать Екатеринбург-сити. На 100+ Forum Russia инвестор проекта УГМК-Холдинг представил обновленную концепцию делового квартала. По задумке автора, архитектора Вернера Зобека, около единственной возведенной башни «Исеть» здесь появится еще четыре небоскреба (225, 275 и 300 метров) и три здания поменьше (около 150 метров). По словам директора по капитальному строительству и инвестициям УГМК Сергея Ерыпалова, общая площадь застройки превысит 700 тыс. кв. метров. 

Пока Екатеринург-сити — это отель Hyatt и башня «Исеть» (оба здания — в левом нижнем углу) 

Десять барьеров 

— Но если Екатеринбург является примером удачного сочетания факторов, это не означает, что всем нужно проходить по тому же пути, поскольку он довольно тернист, — так закончил свою речь Аркадий Чернецкий. 

С этим сложно спорить. Перед высотным строительством сегодня стоит множество вызовов. Попробуем их сформулировать (порядок не означает важность). Первый — отсутствие спроса на помещения. Жилье в небоскребах слишком дорогое. В башне «Исеть», к примеру, стоимость кв. метра начинается от 200 тыс. рублей. Потребителей такой недвижимости — единицы. Транснациональные и федеральные компании предпочитают пока селиться в Москве: там свой сити. 

У Екатеринбурга объективных преимуществ перед столицей нет. Конечно, в рейтингах привлекательности уральские города ее то и дело обгоняют, но решения принимаются отнюдь не в Уфе, Перми или Челябинске. 

Второй вызов — следствие первого: это отсутствие крупных международных и федеральных инвесторов, готовых возводить высотки в региональных городах. Небоскребы того же Екатеринбурга имеют местные корни. «Высоцкий» появился благодаря группе предпринимателей и амбициям Андрея Гавриловского, сити растет на деньги УГМК. Медный холдинг делает заявления о привлечении ресурсов со стороны, но желающих пока не видно. Об интересе к уральской стройке говорят следующие данные JLL: на долю Москвы за три квартала 2014 года пришлось 88% от общего объема инвестиций (в аналогичном периоде прошлого года — 88%), еще 7% — это Санкт-Петербург, регионам достались несерьезные 5%. Без денег федеральных корпораций высотное строительство развиваться не будет. Для местных компаний оно слишком дорого: в среднем 1 погонный метр высоты стоит около 1 млн долларов (мы понимаем всю некорректность такой оценки, она основана на зарубежном опыте). Затраты на строительство Opera в Екатеринбурге оцениваются более чем в 5 млрд рублей (примерно 33 млн рублей за погонный метр).  

Третий вызов — низкая плотность застройки уральских городов. Дома растут ввысь только тогда, когда заканчивается земля. Но отношение совокупной площади зданий к площади земли, которую они занимают (Floor Area Ratio, FAR), например, в центре Перми — 0,6, на Уфимском полуострове — 0,55. То есть на 1 га здесь в среднем расположено около 6 тыс. кв. метров недвижимости. От Манхэттена или Гонконга это очень далеко. Целесообразности возводить небоскребы нет. 

Москва-сити — это пока единственный анклав высотного строительства в России

Четвертый вызов — негативное влияние на мобильность горожан. Уральские города не наработали эффективных практик борьбы с заторами. В Екатеринбурге, по словам урбаниста Семена Ваксмана, например, нет даже комплексной транспортной схемы, все вопросы решаются по наитию, без расчетов на руках. Как скажется появление в городе трех-четырех высоток? Ответа нет. Скорее всего, появление тысяч новых рабочих мест приведет к транспортному коллапсу (если только власти не начнут в срочном порядке принимать непопулярные меры по ограничению автомобильного трафика и стимулированию езды на общественном транспорте).    

Пятый вызов — нормативный. Законодательная база высотного строительства в России не развита. Соответственно процедуры согласований слишком сложны и протяженны во времени, на каждое высотное здание необходимо разрабатывать специальные техусловия (СТУ) и проходить экспертизу в Москве.

На 100+ Forum представили дорожную карту «Улучшение предпринимательского климата в строительстве […] высотных жилых и общественных зданий». В ней помимо прочего предлагается, например, разработать типовые СТУ для наиболее распространенных типов высотных зданий; учредить центр высотных компетенций по вопросам осуществления высотного строительства в России; включить в состав обязательных норм свод правил по общим принципам проектирования конструкций зданий и сооружений, что позволит использовать новые прогрессивные конструкции для уникальных объектов; внести в Минстрой документы, направленные на совершенствование государственной и негосударственной экспертизы проектной документации для объектов высотного строительства. Инициативы верные, но их судьба не ясна. 

Шестой вызов связан с физиологией и психологией нахождения на высоте. Как себя чувствует человек, работающий в 100 — 150 метрах над землей? Как сказывается на здоровье езда на скоростном лифте? В Останкинской башне, к слову, лифтерам не дают работать больше двух часов в день, скорость передвижения кабины там 7 м/с. Жилые небоскребы — это архитектурные фрики. Во всем мире они пустуют или в них селят неимущих. Ученые собрали внушительную статистику, которая свидетельствует: оптимум — это 5 — 8 этажей, выше начинаются существенные изменения давления, а вместе с ними болезни и психозы.

В то же время утверждения, что монотонные плоскости небоскребов оказывают негативное воздействие на психику и могут довести человека до эпилептоидного припадка, нам кажутся надуманными. Это ходьба с постоянно задранной головой — процесс некомфортный. А на уровне глаз небоскребы могут быть разнообразными и дружелюбными (пример Дубая это доказывает). 

И это не исчерпывающий список проблем. Навскидку можно указать еще несколько: недостаток опыта проектирования и строительства небоскребов; сложности с организацией безопасной и эффективной эксплуатации здания; дороговизну систем жизнеобеспечения (системы отопления, водоснабжения, мусороудаления, мониторинга состояния требуют очень серьезных расходов). Наконец, влияние высоток на сложившуюся архитектуру города: в умах екатеринбургских ревнителей истории до сих пор свежи воспоминания об архитектурном наследии, попранном «Антеем» и «Высоцким». 

Без башни

На наш взгляд, сегодня небоскреб для уральских городов может более-менее успешно выполнять только одну функцию — символическую. Безусловно, «Высоцкий» или «Исеть» — знаковые сооружения для Екатеринбурга, это уникальные архитектурные объекты, доминанты, достопримечательности. Они делают фотографические панорамы города красивее и, возможно, даже работают на привлечение туристов (некоторым действительно хочется посмотреть на самый северный небоскреб в мире). А еще высотки — символ статуса и престижа.

Башня Никтина — Травуша. Самое высокое из когда-либо запроектированных зданий. Создано по заказу японцев, которые хотели получить объект выше горы Фудзияма. 

Но нам кажется, что необходимость строительства зданий 150+ или 200+ должны определяться не амбициями власти, бизнеса или стройкомплекса, а здравым смыслом и экономической целесообразностью. Накопленный за рубежом опыт говорит о том, что с учетом стоимости земли (а она в крупных европейских, американских и японских городах значительно дороже, чем на Урале) оптимальны 30 — 50-этажные здания. Потому закончим наши рассуждения словами уважаемого архитектора, одного из авторов «Москва-сити» Владимира Травуша: «Что такое престиж? Такая философская категория мне непонятна. Если вы хотите строить высотное здание ради престижа, лучше повесьте себе на грудь табличку, на которой будет написано, какой вы распрекрасный человек».
 

Фото: Анна Маринович, Александр Мухин, Umformer, skyscrapercity.com