Очень малая родина

В начале сентября «Эксперт-Уралу» стало известно, что один из крупнейших пермских девелоперов «КД Групп» рассматривает возможность строительства в городе общежитий. По словам председателя совета директоров компании Андрея Гладикова, эта недвижимость по статусу равна частной. А в Перми есть территории, где дома для постоянного проживания строить нельзя.

Схема финансирования таких объектов пока не прорабатывается, как будут решаться вопросы собственности, сказать тоже сложно. Одно очевидно: уральские девелоперы находятся в поиске новых форматов жилья, которые позволят снизить его стоимость.

Ползком

Рынок недвижимости растет крайне медленно. Учитывая, что с начала строительного сезона прошло уже около четырех месяцев, эта тенденция настораживает. Так, в январе - августе 2012-го в десяти субъектах Большого Урала суммарный ввод жилья увеличился всего на 4% по отношению к аналогичному периоду 2011-го. Показательно, что за то же время в провальном для уральской стройки 2010-м было введено всего на 6,7% меньше.

Самый благополучный субъект - Челябинская область: здесь посткризисное восстановление идет наиболее интенсивно (восемь месяцев 2012 года к тому же периоду 2010-го - плюс 61%). Как и на протяжении всего года, печальная ситуация складывается в Свердловской, Оренбургской областях и Пермском крае: они ввели на 15 - 30% меньше, чем в январе - августе 2010-го.

Если рассматривать отдельные сегменты, то в многоквартирной стройке (ее можно ассоциировать с многоэтажкой) ситуация несколько позитивнее: суммарный прирост по вводу на Урале в январе - августе 2012-го составил 16,7% по сравнению с восемью месяцами 2010-го. Челябинская область увеличила ввод в 2,7 раза, в аутсайдерах те же три субъекта, только цифры еще менее воодушевляющие: минус 28 - 48%.

Динамика в сегменте индивидуального строительства вовсе отрицательна. По сравнению с восемью месяцами 2011-го десять регионов ввели на 4,6% меньше жилья (на 1,8% меньше, чем за аналогичный период 2010-го).

Результаты 2010-го смогли преодолеть только Башкирия (на 14,7%) и Пермский край (на 11,5%). Провалилась Тюменская область (сокращение ввода на 28%). Свердловская и Оренбургская области и в этом сегменте в минусе.

Зато доходы компаний приросли значительно. За восемь месяцев 2012-го в восьми субъектах (Югру и Ямал мы исключаем из-за значительного превосходства специального строительства над жилым) объем работ по виду деятельности «строительство» составил 310 млрд рублей, что почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2010-го.

Вместе с тем нельзя сказать, что спрос на жилье топчется на месте. По данным управления ФРС по Свердловской области число зарегистрированных ипотечных сделок в первом полугодии-2012 приросло на 16,2% по сравнению с аналогичным периодом 2011-го, в Башкирии цифра больше - 28%, в Тюменской области - 4%. Однако очевидно, что подавляющую долю в приросте дает вторичный рынок.

Арендная декларация

Сегодня вряд ли кому-то нужно доказывать, что жилье в России недоступно. Средняя стоимость кв. метра на 70 - 90% выше среднемесячного дохода уральцев (европейская формула «зарплата = стоимости метра», подробнее см. «Нефтегазовое зодчество, «Э-У» № 40 от 08.10.12 ). Такое соотношение установилось во времена строительного бума в середине 2000-х и с тех пор неизменно.

На протяжении последних пяти лет девелоперы жаловались на дорогую землю, коммуникации, отсутствие длинных денег, проектного финансирования. Строители заявляли, что обязательно снизят цены, если в этих сферах произойдут какие-либо изменения. Безрезультатно: стоимость квартир только росла (за исключением 2009 года).

Решение напрашивалось само собой: если нельзя изменить условия, нужно менять объект. Проще - необходимо внедрять новые форматы недвижимости, позволяющие снизить стоимость либо ее самой, либо проживания в ней.

Первой ласточкой стали доходные дома. О них власти всерьез заговорили в конце 2000-х. В начале октября 2011 года Владимир Путин заявил о том, что практику строительства такой недвижимости нужно восстановить (единичные дома были возведены в Москве, Самаре, Калуге, Новосибирске, Кемерово, Краснодаре). Взявшее под козырек Минрегионразвития огласило планы: к 2020 году в нашей стране 20% жилья (30 млн кв. метров) должно вводиться для сдачи в социальную и коммерческую аренду (подробнее см. «Джек бы не построил», «Э-У» № 41 от 17.10.11 ).

Декларация властей ничего общего с реальностью пока не имеет. Даже если собрать все планы уральских городов по строительству доходных домов, в лучшем случае их доля в общем вводе жилья составит 0,5%. И какой-то невероятной динамики сегмент не демонстрирует. Показателен пример Перми, где, как замечает ведущий аналитик «КД-консалтинг» Борис Николаев, схожую c доходным домом идею имел только один жилой объект, однако впоследствии часть квартир в нем была продана в собственность, так как стабильный спрос на аренду отсутствовал.

Единственным исключением может стать Екатеринбург, но только в случае получения права проведения «Экспо-2020». По словам начальника Главархитектуры города Михаила Вяткина, дома, построенные на берегу Верх-Исетского пруда для приема гостей выставки, после ее завершения передадут муниципалитету для сдачи в аренду. Игроки рынка недвижимости о перспективах доходных домов рассуждают с явным скепсисом. Генеральный директор компании «Уралстройинвест» Илья Журавлев:

- Продажа недвижимости по доходности никогда не сравнится с арендой. В первом случае застройщик может быстро получить прибыль и обернуть ее. Кроме того, очевидно, что арендное жилье бизнес-класса в России будет невостребовано. А массовое быстро придет в упадок, потому что к нему не будут относиться как к своему.

И главное - непонятна экономика. На мой взгляд, такие дома будут приносить только убыток. Надо сказать, что рынок аренды в крупных городах Урала и так развит. У студентов или молодых семей нет никаких проблем снять квартиру на свободном рынке на долгосрочной основе.

Президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также не считает экономику доходных домов привлекательной:

- От домов под аренду можно получить доходность в 7 - 10% и полный возврат инвестиций за 40 лет. Но только при двух условиях. Первое - их надо возводить в городах, где земля занимает существенную долю в себестоимости строительства. Идеал - Москва. Участок должен передаваться девелоперу бесплатно, кроме того, с него необходимо снять обременения по коммуникациям и социальной инфраструктуре. Второе условие - наличие института долгосрочных инвесторов. Ими могли бы стать пенсионные фонды или страховые компании, которые сегодня из-за ограничений в законодательстве не способны вкладываться в подобные активы.

Очевидно, что на Урале идею масштабного строительства доходных домов реализовать будет крайне сложно: надлежащих инвесторов нет, земля составляет несущественную долю в себестоимости кв. метра, цена аренды низкая (Минрегионразвития посчитало, что в Челябинске двухкомнатная квартира с коммуналкой должна стоить 10 тыс. рублей в месяц). Глава одной из южноуральских компаний, построивших доходный дом, в личной беседе охарактеризовал ситуацию однозначно: «Это мертвая тема». Единственный способ реализовать подобный проект - мощные целевые вливания из федерального бюджета.

Без прописки

В 2012-м на замену малоперспективных доходных домов пришли апартаменты. В Екатеринбурге сразу пять компаний заявили, что выводят этот вид недвижимости на рынок. Возможность такого строительства просчитывают также тюменские и челябинские компании.

Апартаменты пришли с Запада, там под этим форматом подразумевают квартиры гостиничного типа с возможностью аренды на короткий или длительный срок и широким набором услуг. В России и на Урале застройщики трактуют понятие «апартаменты» как им вздумается. В большинстве случаев они ничем не отличаются от обычных квартир. Общее место одно - это помещения, которые построены на землях, предназначенных под коммерческую недвижимость и де-юре не являющиеся жилыми. По данным консалтинговой компании Blackwood, в Москве доля апартаментов на рынке жилья составляет уже 10%. На Урале первопроходцем стала компания Атомстройкомплекс, которая возводит комплекс апартаментов эконом-класса в одном из отдаленных районов Екатеринбурга.

- Земля в том районе предназначалась под строительство гостиницы, однако руководство компании посчитало, что строительство коммерческой недвижимости на этом участке не самый лучший вариант, - рассказывает директор АН «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев. - И было принято решение о возведении апартаментов. По факту это будет жилье, но с дополнительным сервисом гостиницы. Уже сейчас мы можем сказать, что оно пользуется повышенным спросом.
Основная причина - цена. Земельный участок, на котором ведется строительство, не имеет дополнительных обременений (подключение к коммуникациям, отселение из ветхого аварийного жилья). При средней стоимости кв. метра в Екатеринбурге 55 - 60 тыс. рублей в апартаментах она варьируется в пределах 45 - 50 тысяч.

Спрос на апартаменты действительно низким назвать нельзя. В первой очереди проекта Атомстройкомплекса (сдается в конце 2012 года) выкуплено более 90% помещений, во второй очереди (сдается через год) продано две трети.

Однако привлекательная цена апартаментов компенсируется несколькими существенными недостатками. Первый и основной - невозможность получить прописку и создать ТСЖ. Поскольку апартаменты не являются жилым помещением, придется регистрироваться по месту пребывания.

Хотя в исследовании Blackwood указано: «Многих покупателей этот фактор вовсе не интересует. Другие готовы мириться с таким недостатком, получая менее дорогое и более комфортное жилье там, где возведение "традиционного" невозможно». Второй недостаток - необязательность выполнения застройщиком санитарных и градостроительных норм, определенных для жилья (наличие необходимого количества парковочных мест, детских площадок и т.д.). Третий - повышенные расходы при эксплуатации помещений. Поскольку апартаменты не подчиняются Жилищному кодексу, никаких льгот по коммунальным услугам их собственники или арендаторы получить не могут. Кроме того, в отношении апартаментов применяются более высокие ставки налогообложения. Четвертый минус - сложности с получением «коммерческой» ипотеки для физлиц. Банки заявляют, что имеют специальные программы, но они далеко не так прозрачны и просты, как программы кредитования жилья. Наконец, последний недостаток - собственники апартаментов имеют право сдать их коммерческим структурам под любые нужды. В итоге квартиры могут соседствовать с офисами.

- Девелоперы возводят апартаменты во многом от безысходности, - уверен Константин Апрелев. - Коммерческая недвижимость в регионах невостребована, а площадки необходимо использовать. В то же время подходящих участков под жилищное строительство крайне мало. Плюс инвесторов, безусловно, привлекает возможность обойти все законодательные нормы (например, те, которые касаются минимальной площади квартир). Однако их ликвидность все равно на 15% ниже, чем у настоящей жилой недвижимости. К тому же пока непонятно, как будет оформляться собственность на квартиру. Если собственники получат долю во всем объекте, а не отдельное помещение, то продажа апартаментов станет возможна только при согласовании с другими собственниками.

Большое количество рисков не позволяет назвать апартаменты действительно перспективным форматом. Но справедливости ради заметим: что сам факт наличия недвижимости и возможности ее приобретения по более низкой цене положителен.

Человека в студию

Единственный относительно новый формат, который хорошо себя зарекомендовал, - малогабаритные квартиры-студии. Идея простейшая - снизить стоимость квартиры за счет сокращения ее площади. Год назад мы уже писали о том, что масштабное строительство студий развернулось в Челябинске (см. «Адепты малых форм», «Э-У» № 40 от 10.10.11 ). На Южном Урале проект назвали ноу-хау, хотя подобные объекты начали появляться на российском и уральском рынке давно. Так, в Перми компания «Камская долина» еще в кризис разработала бренд «Народная квартира», пытаясь вымести с рынка «вторичные» хрущевки.

- В Подмосковье строительство малогабаритных квартир-студий приобрело характер бума. В регион из столицы, по сути, ушло все жилье эконом-класса. И если при Лужкове в Москве строилось 5 млн кв. метров жилья, а в Подмосковье 2 - 3 миллиона, теперь цифры - 2 и 9 млн кв. метров соответственно, - говорит Константин Апрелев. - Студии на данный момент являются одними из наиболее ликвидных помещений жилого назначения.

Ликвидность объясняется стоимостью: отдельное жилье, например, в Челябинске можно было купить по цене машины. Поэтому целевая аудитория такой недвижимости - студенты и молодые семьи без детей - сметали ее с невероятной скоростью.

- Это была находка для рынка, - уверен исполнительный директор компании Invest Business Consulting (Челябинск) Евгений Коротков. - 65 - 70 тыс. кв. метров малогабаритных квартир по 25 - 30 квадратов, которые строились в районе «Парковый», раскупались в кратчайшие сроки, люди занимали деньги, перекупали места в очередях. Доходность была сумасшедшей: проекты типовые, никаких новых строительных конструкций не применялось. Также быстро разлетелся проект «Залесье» - трех-четырехэтажные дома со студиями на окраине города. Однако я не уверен, что будущее таких квартир безоблачно. Негативных факторов два. Во-первых, спрос в Челябинске начинает смещаться с максимально доступного жилья в сторону более-менее комфортного. Во-вторых, средний ценник на студии в период ажиотажного спроса увеличился с 650 тысяч до 1,2 млн рублей. Многие из тех, кто хотел купить малогабаритное жилье, уже сделали это. И после реализации второй очереди «Паркового» (еще около 12 - 13 тыс. квартир-студий) продавать его будет значительно сложнее. Тем не менее для городов, где ранее квартир-студий не строили, формат может быть востребованным.

В целом ни один появившийся за последние годы на рынке жилой недвижимости формат не стал панацеей. К 2014 году, когда студии себя изживут, девелоперам наверняка придется вновь придумывать эффективный продукт эконом-класса.