Метр с кепкой
Отсутствие входного порога привело не только к активному развитию бизнеса риэлторов, но и к снижению их профессионального уровня. Поддерживать его стремятся отраслевые объединения, но в масштабах страны они бессильны В начале июня в Челябинске прошел семнадцатый Национальный конгресс по недвижимости — одно из крупнейших мероприятий в России, посвященных развитию риэлторского бизнеса. Выбор места проведения организаторы объяснили так. Область, во-первых, демонстрирует высокие темпы роста строительства жилья (в 2012 году сдано на 27,3% больше кв. метров, чем в 2011-м, средний прирост среди десяти субъектов Большого Урала — 12,4%). Во-вторых, стремится повысить его доступность. В частности, в позапрошлом году здесь начали строить бюджетные квартиры-студии (см. «Адепты малых форм» , «Э-У» № 40 от 10.10.11). По словам губернатора Челябинской области Михаила Юревича, в совокупности «это позволяет увеличивать объем сделок и развиваться риэлторским компаниям».
Риэлторы прочно заняли место не только на первичном рынке жилья, но и на вторичном, и в сегменте аренды. Сегодня сложно представить продажу или поиск квартиры без их участия — либо он становится слишком сложным, либо риэлторы находят тебя сами. Учитывая ценность жилья для каждого из нас, важно быть уверенным в качестве предоставляемых услуг. Дает ли рынок такую гарантию?
Сколько и где
По данным 2GIS, на территории восьми региональных центров Урала и Западной Сибири (кроме Салехарда и Ханты-Мансийска, которых нет в базе), работает почти 2,4 тыс. агентств недвижимости. Больше всего — в Екатеринбурге и Перми (597 и 464 соответственно), меньше — в Ижевске и Кургане (100 и 94).В пересчете на 100 тысяч населения позиции меняются. В лидерах оказывается Тюмень (49 агентств), на последней строчке — Ижевск (16). Интересно, что по этому показателю каждый из восьми рассматриваемых городов, по статистике 2GIS, обгоняет даже Москву и Санкт-Петербург, где на 100 тысяч жителей приходится 13 и 15 агентств недвижимости соответственно. Однако разница, на наш взгляд, слишком велика, что позволяет усомниться в полноценности данных, по крайней мере, в отношении столиц. «В Московской области этот показатель выше: 50 —100 агентств недвижимости на 100 тысяч жителей», — привел данные президент Гильдии риэлторов Московской области, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Андрей Хромов.
Поскольку официальная статистика на рынке риэлторских услуг отсутствует, оценить его состояние можно, например, по данным о вводе жилья и регистрации прав. Так, в 2012 году на территории десяти субъектов Большого Урала сдано в эксплуатацию свыше 10,6 млн кв. метров жилья. По данным территориальных управлений Росреестра в пяти субъектах (Свердловской, Челябинской, Курганской областях, Пермском крае и ХМАО, на сайтах остальных управлений нет полноценной информации), количество регистраций прав на жилую недвижимость в 2012 году увеличилось в среднем на 5,2%. Но роста количества игроков на рынке за этим не последовало.
— В 2010 — 2012 годах общее количество членов Уральской палаты недвижимости (УПН) почти не менялось и находилось на уровне 250. Появлялись новые компании, но одновременно с этим примерно столько же выходило из палаты, — говорит исполнительный директор УПН Рустем Галеев. — Общее количество агентств в Екатеринбурге тоже находилось на одном уровне, сейчас их около 600, но активно работает на сотню меньше.
В Челябинске в 2012 году, по словам председателя совета директоров группы предприятий «Компаньон», вице-президента РГР Арсена Унаняна, появилось 35 новых агентств (в 2011-м — 20). Но в течение 2013-го количество игроков уже сократилось на 40, вероятно, оптимизм предпринимателей, вышедших на рынок в прошлом году, оказался необоснованным.
Мелким бесом
Одна из особенностей риэлторского рынка — засилье мелких агентств. По словам аналитиков компании «Новосел», половина предложений по вторичному жилью в Екатеринбурге в общегородской базе УПН в марте текущего года приходилась на 35 компаний (всего их, напомним, около шести сотен).
В Пермском крае, по оценке члена управляющего совета НП «РГР.Пермский край» Дмитрия Овчинникова, доля 35-ти агентств, входящих в партнерство, — до 40% сделок купли-продажи жилья. В Челябинске, по оценке Арсена Унаняна, топ-10 игроков аккумулируют 50 — 60% сделок, которые проводятся с помощью риэлторов. — На миллионный город достаточно тысячи агентов по недвижимости, сегодня их в Челябинске около трех-четырех тысяч. Многие приходят в профессию на несколько месяцев. У кого-то не получается, кто-то изначально относится к ней как к временному трудоустройству, — отметил Арсен Унанян.
Причиной такого количества агентов стала отмена лицензирования риэлторской деятельности в 2002 году, после которой рынок фактически остался без контроля. Последствия не заставили себя ждать. Дмитрий Овчинников:
— Большинство агентств недвижимости, работающих в Перми, — это компании из нескольких человек, нередко частнопрактикующие риэлторы, объединившиеся под одной крышей. Их много, потому что входной порог в этот бизнес отсутствует. Единственное, что сегодня нужно, чтобы легально работать, — зарегистрировать ИП. Грозит это тем, что потребитель может столкнуться с человеком, именующим себя риэлтором, но опыт которого в сфере недвижимости будет равен опыту самого клиента. Вам нужен специалист, который способен решать сложные задачи, но в реальности он может не помочь, а допустить ошибки в оформлении сделки. Так происходит не из-за злого умысла, а потому, что перед вами — дилетант. Другая ситуация: в ходе сделки возникают проблемы, клиент хочет выставить претензии человеку, который ее сопровождал, но его уже нет в офисе.
Особенно много проблем на рынке аренды. Специалисты УПН отмечают, например, кратное увеличение случаев пересдачи на долгий срок квартир, снятых на сутки, деятельность информационных агентств (компаний, продающих клиентам контакты собственников и фактически не несущих ответственности за достоверность данных) и недобросовестных агентов. Рустем Галеев подробно остановился на «информационщиках»:
— По нашим оценкам, в Екатеринбурге работает несколько десятков компаний, которые предоставляют так называемые информационные услуги. Технология следующая: собственник выставляет в интернете объявление о сдаче жилья, специальные программы сканируют порталы и на их основе создают новые базы. Затем компания, которая этим занимается, либо выставляет объявления на тех же порталах об этой же квартире, но уже от своего имени, и за деньги предоставляет контакты собственника потенциальным арендаторам, либо продает эти базы другим информагентствам, а они снова выставляют их на тех же порталах. Этим объясняется огромное количество клонов по одному и тому же объекту. Раньше были откровенные мошенники, указывавшие даже несуществующие адреса, теперь «информационщики» работают с реальными объектами. Но это не повышает эффективность их услуг — пока информация о собственнике дойдет через посредников до вас, квартира за редким исключением будет уже сдана.
Очевидно, что огромное количество компаний затрудняет ориентацию потребителя на рынке и повышает риск попасть к непрофессионалам или, что хуже, мошенникам. При этом эксперты призывают не стричь все мелкие агентства под одну гребенку.
— Представление о том, что маленькое агентство — это обязательно низкий уровень профессионализма, я не разделяю. На первый взгляд кажется, что в крупной компании он выше. Но это представление относительно: новичок или посредственный риэлтор из нее тоже дров может наломать.
А специалист с опытом из маленького агентства обслужить клиента таким образом, что тот будет рекомендовать его своим друзьям, — говорит Андрей Хромов. — Качество работы агентов зависит от опыта, от уровня профессиональной подготовки, от владения современными навыками, а не от размера компании. Правомерен вопрос о том, у кого выше уровень гарантий. Маленькие агентства, недолго существующие на рынке, созданные новичками, проигрывают по этому параметру.
— В Екатеринбурге много риэлторов для города-миллионника, но я не вижу в этом угрозы, — отмечает генеральный директор компании «Новосел» Евгений Новоселов. — Да, большая часть — это маленькие агентства от одного до пяти человек, для комфортного существования им достаточно, например, 10 — 15 сделок со вторичным жильем в год, поскольку у них нет больших накладных расходов и затратной части. Такие агентства работают со своей клиентской базой, не озабочены набором сотрудников, снимают небольшие офисы, не рекламируются, привлекая клиентов по рекомендации и т.д. На нашем рынке высокая конкуренция, поэтому в качественной работе заинтересованы все — и маленькие, и большие.
Найти ключ
Тем не менее наводить порядок на рынке риэлторских услуг нужно, и единственная, по нашему мнению, возможность это сделать — усилить участие власти в его регулировании.— В цивилизованных странах риэлторский бизнес однозначно контролируется государством, так как речь идет о больших деньгах и порой единственной собственности большинства граждан, облагаемой налогами. У нас ситуация парадоксальная — бизнес с гораздо меньшим оборотом лицензируется и страхуется, а агентства недвижимости почему-то нет. Отказавшись от лицензирования риэлторской деятельности, государство просто умыло руки, — подтверждает директор по бизнес-коммуникациям группы компаний «МИЭЛЬ» Юрий Карамаликов.
— Много лет идет речь о необходимости принятия закона о риэлторской деятельности, о том, что нужно двигаться в сторону саморегулирования. Но ни в том, ни в другом направлении нет существенных результатов, — поясняет Дмитрий Овчинников. — Важно, чтобы законодатель обратил внимание на наш рынок, создал такие условия, при которых на нем не могли бы работать лица, способные навредить потребителю из-за непрофессионализма или корыстных интересов.
Сегодня функцию контроля выполняют только отраслевые объединения (вроде УПН или РГР), члены которых обязуются соблюдать принятые стандарты. В некоторых случаях такая практика дает хороший результат. По словам Рустема Галеева, около 75% предложения на вторичном рынке продажи жилья в Екатеринбурге формируют члены УПН. Остальные компании также пользуются общей базой, подключаясь к которой, берут на себя определенные обязательства. Фактически это говорит о контроле над подавляющей частью рынка, но по всей стране такой результат недостижим. Во-первых, далеко не везде настолько развито профессиональное сообщество. Во-вторых, участие в нем все-таки носит добровольный характер. В-третьих, как отметил представитель одного из объединений, они заинтересованы только в тех участниках рынка, которые сами по себе стремятся работать по высоким стандартам.
— Объединения делают все возможное, чтобы сделать рынок недвижимости цивилизованным, защищенным для добропорядочного бизнеса и безопасным для населения. Однако без соответствующих полномочий и законодательной защиты такие вопросы не решить, — говорит Юрий Карамаликов. — Несмотря на все сложности, УПН смогла так организовать работу на рынке недвижимости во взаимодействии с властными структурами, что хочется брать пример. Но это редкое исключение на территории РФ.